Ciudad de México, 26 de septiembre de 2022.- Los quintiles más bajos de los grupos sociales latinoamericanos enfrentan históricamente problemas para crear su patrimonio. De acuerdo con el estudio “Enfrentar el Desafío de la Vivienda en América Latina”, realizado por el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT), las principales barreras de acceso a vivienda para la población son el alto precio de las unidades, falta de productos financieros y enganches fuera del alcance, lo que provoca una brecha inmobiliaria mexicana que orilla a buscar como solución viable la vivienda informal.
En México, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) hay 126.014,024 habitantes y, según la última Encuesta Nacional de Vivienda (Envi) se tienen 23.9 millones de viviendas propias liquidadas o en proceso de pago. Vivir en casa de familiares o rentar por años es la salida para algunas generaciones, mientras que otros encuentran en la informalidad habitacional su única opción viable para estar cerca de su lugar de trabajo o hacerse de su primer hogar. Las acciones principales de esta modalidad se dan a través de invasión de predios o autoconstrucción.
“Las personas que habitan bajo esta modalidad podrían tener hogares con daños en su estructura, ante un posible diseño que no esté bien realizado. Además, pudo no aprovecharse al 100% y de forma correcta el suelo, puntos que los expertos en el tema avalan y distribuyen. Estos factores importantes pierden valor para las personas al ser una rápida solución y la oportunidad para comenzar un patrimonio, de forma que esta vivienda ya representa para México, de acuerdo con nuestras evaluaciones, pues no encontramos un dato certero al respecto, del 40 al 60% de vivienda”, dijo Albert Saiz, profesor asociado en los programas de planeación urbana y bienes raíces en el MIT y coautor del estudio.
Los tres principales conflictos que encuentran los especialistas y, que de atenderlos sería un paso clave para solucionar la brecha inmobiliaria, son:
1. Alto precio de las unidades disponibles. Para los segmentos medios y bajos la vivienda es costosa, especialmente en las grandes áreas metropolitanas con mejores empleos, servicios y oportunidades de promoción social, por lo que en ese tipo de zonas el costo aumenta y lo vuelve inalcanzable para quienes tienen una distribución baja de ingreso.
2. Falta de productos financieros. Las tasas de interés, ante la misma lógica de los ingresos, no son asequibles para estas mayorías, los plazos y los costos vuelven muy difícil el acceso a ellos. El mercado de los dos últimos quintiles debería ser una fuente crítica de crecimiento para la industria de bienes raíces y la economía en general.
3. Enganches fuera del alcance. Este problema se suma a una falta de cultura del ahorro de la sociedad mexicana; sin embargo, al elevarse los costos de las viviendas, es el enganche el que se vuelve el principal problema al adquirir un hogar”, además que las ofertas de crédito no suelen dar apoyo en ese aspecto.
“Hacia 2042, el crecimiento económico debería superar al de los hogares y, en dicho año, casi la mitad de la demanda de viviendas nuevas deberá ser impulsada por cambios en la estructura de las familias, debido a la proporción de jóvenes solteros, divorciados y adultos mayores. Debemos vigilar de cerca también a los jóvenes, ellos se convierten, poco a poco, en el principal catalizador del mercado inmobiliario, al comenzar su patrimonio, pero, a su vez, representa múltiples retos, ya que las vías de financiamiento deben tener medidas equitativas entre acceso, costo, beneficio y vivienda asequible y de calidad”, comentó Saiz.
Si bien este conflicto lleva años, son los más jóvenes quienes incrementan el número de la vivienda informal. De acuerdo con el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda, las generaciones jóvenes mexicanas representan el 50% de solicitudes de créditos para acceder a un hogar. Sin embargo, en 2021 sólo lograron adquirir 232,198 unidades, a comparación de aquellos que tienen entre 30 a 59 años, y compraron más de 750 mil casas, en el mismo período.
“Creamos este estudio con el MIT, en primer lugar, porque justamente la falta de datos y de información es una de las grandes barreras para resolver el problema de vivienda, evidenciar la brecha y sus causas, es el primer paso para establecer planes para cerrarla, y eso tiene como objetivo último mejorar la calidad de vida de la población”, finalizó.
