Ciudad de México, 13 de octubre de 2022.- Comprar, vender o invertir en una propiedad debería ser un proceso satisfactorio; sin embargo, en los últimos meses en la Ciudad de México tras los casos de fraude en la Alcaldía Benito Juárez estos temas formaron parte importante, de nuevo en la agenda. De acuerdo con la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), los fraudes inmobiliarios están dentro de las 10 quejas más frecuentes. Incluso, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (Ampi) estima que cada año se pierden 600 millones de pesos por actividades ilícitas en el sector inmobiliario en el país.
“La emoción de ahorrar para tu vivienda, obtener un financiamiento o poner el capital bajo una inversión en bienes raíces con la promesa de obtener atractivas ganancias de forma acelerada, motivan a las personas a precipitarse y se olvidan de revisar la fiabilidad de la transacción. Por esta razón, es importante estar informado sobre el tema y poner atención a las señales de alerta para evitar poner en riesgo el patrimonio familiar”, aseguró Nicolás Peñaranda, coo y cofounder de Castia, empresa de tecnología inmobiliaria y financiera que permite comprar una propiedad nueva antes de vender la que se habita.
Los fraudes inmobiliarios se pueden presentar de diferentes formas, las más comunes son: solicitud de pagos anticipados sin ninguna garantía, suplantación de identidad o falsos anunciantes, documentación falsa o incompleta y anuncios de propiedades inexistentes. Bajo esta premisa, Castia comparte una guía de seguridad para identificar las señales de alerta y brindar recomendaciones para no caer en un fraude.
Red flags de que la “venta-compra” puede ser un fraude:
● Solicitud de anticipo para apartar un inmueble sin firmar antes un contrato. Ya sea personas físicas o empresas “fantasma” pueden pedir una cantidad como “enganche” sin dar garantía del inmueble o sin formalizar la compraventa por medio de un contrato, si te enfrentas a este escenario, lo más recomendable es descartar la posible compra. Las principales red flags son que te soliciten apartados para poder visitar una casa ya existente, premura en depositar el dinero sin un documento intermedio que avale el apartado o depósitos en cantidades irreales. Antes de entregar dinero debe existir un documento jurídico que describa de manera explícita la transmisión del derecho sobre el uso de la propiedad.
● No se permite conocer al propietario o hacer visita presencial al inmueble. Solicita al vendedor el título de propiedad, también puedes investigar con los vecinos del lugar si el inmueble está a la venta y quién es el dueño.
● La información legal de la propiedad o del propietario no es entregada o hay discrepancias entre ellos. Antes de realizar cualquier transacción, consulta en el Registro Público de la Propiedad y Comercio, así tendrás certeza de la situación legal del inmueble. Cuida mucho la parte de escrituración ¿A qué nombre están? si no están a título de la persona que te lo vende, pide un testamento que legalmente haga dueño de la propiedad a la persona que se presenta como tal.
● No hacen entrega de comprobantes de domicilio actualizados. Al vender o comprar un inmueble, el pago de servicios debe estar al día. Contar con los estados de cuenta de agua, luz, predial y mantenimiento es una forma de verificar el estado de la propiedad, éstos deben contar con un ticket o recibo de pago, en caso de estar al corriente. Si la parte de adeudos es dudosa consulta en Ovica de la Secretaría de Administración y Finanzas de la Ciudad de México.
Recomendaciones para no caer en un fraude
● Consulta empresas inmobiliarias avaladas por la industria. Existen distintas asociaciones a las que podrían estar afiliadas, las más reconocidas dentro del gremio son Ampi, Apci y Upim, por mencionar algunas.
● Comprueba que su página web sea segura. El dominio debe comenzar con https://, también verifica que la URL sea correcta y que cuente con candado en la parte izquierda de la web, eso respalda la parte de tus datos.
● Consulta las recomendaciones y los comentarios de otros usuarios sobre la empresa, sabrás cómo ha sido su experiencia y si vale la pena seguir adelante en el proceso. Otra forma de apoyo es buscar la compañía en el Buró Comercial.
● Realiza la autenticidad de su página y redes. Por ejemplo, la marca de agua en las fotografías evita que otras empresas o personas puedan utilizarlas para ventas falsas. Asimismo, debe contar con datos de contacto a la vista.
● Verifica el inmueble en el Registro Público de Propiedad y Comercio. Podrás certificar datos como la situación legal, ubicación, propietario, la inexistencia o existencia de gravámenes y si tiene un aviso preventivo activo por medio del folio real. Con este número único para cada propiedad se pueden revisar todos los movimientos y antecedentes de cada inmueble.
● Firma del contrato ante un notario. El contrato de escritura pública debe ser realizado ante notario, el objetivo es generar documentos explícitos que especifiquen la responsabilidad de ambos lados y tener la certeza jurídica de que se trata de una transacción segura.
Para asegurar un proceso de compra-venta transparente, puedes buscar ayuda de un profesional inmobiliario quien te podrá llevar de la mano en todo el proceso de verificación de la propiedad y guiarte en los siguientes pasos. De acuerdo con cifras del Inegi, en la actualidad, existen poco más de 80 mil agentes inmobiliarios en México, de quienes sólo el 10% está respaldado por algún taller, diplomado, curso o carrera.
Evita cualquier sorpresa y opta por quienes están afiliados a alguna asociación inmobiliaria, también puedes acercarte a compañías que realizan estas buenas prácticas. “Dentro de nuestra misión está brindarle seguridad a nuestros usuarios, por esta razón somos muy transparentes en nuestros procesos, para que las personas estén tranquilas de que están dejando una de las compras más importantes de su vida en manos de profesionales”, Peñaranda.
Crowdfunding, un aliado para desarrolladores e impulso al sector mobiliario
Los efectos causados por la emergencia sanitaria, como la interrupción en algunas cadenas de suministros, sumados a los conflictos bélicos han propiciado que se incremente la inflación a 8.7% y, como medida correctiva, se ha alzado la tasa de referencia en 9.25%, lo que han ocasionado que los distintos sectores económicos tengan un proceso de adaptación para seguir creciendo.
En este sentido, para seguir impulsando al ramo de la construcción, el cual aporta alrededor del 6.3% del Producto Interno Bruto (PIB) del país, los desarrolladores inmobiliarios no sólo atraen inversión pública y privada a esta industria, sino también nuevos puestos de empleo y oportunidades de vivienda. Para que sus proyectos no se vean detenidos buscan alternativas de financiamiento que les otorgue la liquidez para cualquier fase de la construcción.
Aquí es donde la tecnología ha abierto, bajo el modelo de crowdfunding inmobiliario, una fuente de capital, el cual es una fuente de financiamiento colectivo en el que varios inversores a través de plataformas digitales aportan cierta cantidad de dinero para financiar diversos proyectos. Esta opción se vuelve una solución viable y una alternativa al financiamiento tradicional.
El crowdfunding ha logrado una transformación en la industria inmobiliaria, “Este modelo hace posible la realización de proyectos que de otra manera serían difíciles de completar o se tardarían en el proceso de búsqueda de capital. Además, permite que los proyectos inmobiliarios no dependan sólo de grandes inversores, sino que incluye nuevos actores al mercado”, asegura Marco Arroyo, Dirección de Proyectos inmobiliarios de M2Cowd, plataforma de crowdfunding inmobiliario.
Adicionalmente, este tipo de modelo de levantamiento de capital también ofrece otros tipos de oportunidades para los desarrolladores, como:
● Financiamiento a la medida. No sólo se otorga el capital, el crowdfunding se vuelve un aliado para los desarrolladores al brindar condiciones más flexibles y una diversidad de opciones en la estructura del crédito distintas a las instituciones financieras tradicionales.
● Mejora la comunicación. La innovación digital no sólo acerca a las personas a nuevas alternativas de financiamiento también permite una mejor comunicación entre desarrolladores, emprendedores e inversores.
● Procesos más ágiles. El uso de la tecnología ofrece que el acercamiento inicial para la revisión de los documentos no se vuelva tan burocrática y acreditar el proyecto no tarde meses.
● Un modelo regulado. La regulación permite conocer la identidad de las plataformas y hacerlas públicas. Asimismo, las obliga a realizar los procesos necesarios para identificar tanto a los inversionistas como a las personas o empresas que requieren financiamiento y a brindar información sobre el proceso de cada proyecto. Ser regulado por un organismo mitiga los riesgos asociados al fraude, por tal motivo bajo la Ley Fintech la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (Cnbv) otorga la autorización a este tipo de empresas para operar como Institución de Financiamiento Colectivo (IFC) ante los lineamientos de la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera.
● Visibilidad del proyecto inmobiliario. El proyecto aprobado para financiar se sube a la plataforma de crowdfunding y desde ese escaparate digital, tanto usuarios nuevos como inversionistas, no sólo conocen la obra sino también a los desarrolladores detrás de cada construcción.
De acuerdo con Imarc Group, en el 2021 el mercado global de crowdfunding alcanzó un valor de 13 mil 350 millones de dólares y se espera que el valor alcance los 25 mil 930 millones de dólares hacia el 2027. Estadísticas de Statista prevén un crecimiento anual de 2022-2027 de 3.29 millones de dólares. “Cada vez más el crowdfunding se vuelve relevante en el mundo inmobiliario, sobre todo para los desarrolladores que en ocasiones no cuentan con todo el capital necesario para financiar la obra o requieren de montos adicionales para continuar con la construcción y mantener su flujo de efectivo”, señaló el directivo de M2Crowd.
